Innholdsrik familiebolig oppført 1986 | Utleiedel med egen inngang! | Romslig garasje | Populært område
Beliggenhet
Det er svært lite biltrafikk i denne gata. Trygg skolevei for barn til Moflata barneskole. Nær Skien fritidspark og kort til Herkules kjøpesenter, Meny Saga blant annet. Rolig område som ligger til kommunal vei.
Etablert og attraktivt boligområde. Området består hovedsakelig av boligbebyggelse og byr på trivelige omgivelser, samtidig som det er kort vei til byens fasiliteter.
Fra eiendommen er det kort vei til dagligvarebutikker, skoler, barnehager og øvrige servicetilbud. Herfra er det også enkel tilgang til Skien sentrum med et godt utvalg av butikker, servicetilbud, kultur- og fritidsaktiviteter. Det er gode muligheter for tur og rekreasjon i nærområdet, og området har et godt utgangspunkt for både hverdagsliv og fritid.
Adkomst
Adkomst med bil fra Skien sentrum:
Kjør ut av Skien sentrum mot sør på Fv32 / Klostergata / Bruene i retning Porsgrunn / Kjørbekk.
Via Moflata / Kjørbekk: Følg hovedveien sørover over Hjellevannet/Moflata. Sving inn på Moflatvegen eller Kjørbekkdalen mot Kjørbekk/Gimsøy området.
Innkjøring: Ta av inn på Gamle Bjørntvedtveg fra Moflatvegen eller Bjørntvedtvegen.
Siste etappe: Følg veien inn i det rolige boligstrøket til du når nummer 8A, som ligger lett tilgjengelig med god adkomst og parkering på egen tomt.
Boligen er merket med Best til-salgs plakat og det blir satt opp visningsskilt ved visninger.
Tomt
Eiet tomt ca 787 m²
Belegningsstein på gårdsplass. For øvrig består tomten av opparbeidede plenarealer med diverse prydbusker.
Innhold
1. etasje: Gang/entré, wc-rom, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje: Gang, bad, tre soverom.
Kjeller: Gang, kjellerstue, bad, vaskerom, bod og kjølerom.
1. etasje utleiedel: Gang/entré, kjøkken, stue, bad og ett soverom.
Kjeller utleiedel: Gang, innredet rom og en bod.
Loft: Loftsrom.
Bod i utleiedelen innredet som kontor er ikke søkt godkjent hos kommunen. Takstmann skriver at rommet mangler vindu og har utilstrekkelige dagslysforhold. Rommet må tilbakeføres til bod eller søkes bruksendring til kommunen med nødvendige utbedringer for godkjent oppholdsrom.
Stue/oppholdsrom og bad i kjelleren er ikke søkt godkjent hos kommunen. Rommet har utilstrekkelige dagslysforhold.
Eierform
Selveier
Boligtype
Enebolig
Boligen er registrert som tomannsbolig i kommunens matrikkelrapport. Ut i fra mildertidig brukstillatelse er boligen registrert som enebolig med m/hybelleilighet.
Boligen fremstår som enebolig med hybelleilighet og ikke en tradisjonell tomannsbolig.
Byggeår
ca 1986
Arealer
Totalt BRA '337 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 306 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 31 kvm
HOVEDBOLIG:
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 74 m²
- BRA-i: 74 m² (Gang/entré, wc-rom, stue, spisestue og kjøkken)
UTLEIEDEL:
- BRA: 55 m²
- BRA-i: 55 m² (Gang/entré, kjøkken, stue, bad og ett soverom)
Andre etasje:
- BRA: 38 m²
- BRA-i: 38 m² (Gang, bad, tre soverom)
Kjeller:
- BRA: 75 m²
- BRA-i: 75 m² (Gang, kjellerstue, bad, vaskerom, bod og kjølerom)
UTLEIEDEL:
- BRA: 45 m²
- BRA-i: 45 m² (Gang, innredet rom og en bod)
Loft utleiedel
- BRA: 19 m²
- BRA-i: 19 m² (Loftsrom)
Garasje:
- BRA: 31 m²
- BRA-e: 31 m²(Garasje)
-TBA (terrasse-/balkongareal) 56 kvm
Overbygd altan 4 m² Terrasse 29 m² Terrasse utleiedel 12 m² Terrasse inngangsparti utleiedel 2 m² Terrasse inngangsparti hoveddel 9 m²
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Antall oppholdsrom
2 (3) stue i kjeller ikke søkt godkjent
Standard
Velholdt enebolig.
Hjemmelshaver opplyser om vesentlige oppgraderinger gjort de siste 5 årene:
2021- Montert nye toalett på alle bad.
2021- Montert ny vedovn.
2021- Skiftet baderomsinnredning og dusjkabinett i 2. Etasje.
2021- Skiftet innredning og toalett på wc-rom.
2023- Malt boligen utvendig.
2025- Skiftet ventilator på kjøkken.
2025- Nytt gulv på kjøkken.
2026- Skiftet rekkverk på terrasse til hybel, samt toppbord på rekkverk og terrassebord ved inngangsparti.
2026- Bygd ny trapp til kjeller.
I selgers egenerklæring fremgår det følgende:
Pkt 2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja
Navn på arbeid : Nytt arbeid Årstall 2021 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Byttet baderomsinnredning, dusjkabinett og toalett
Pkt 3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja
Beskriv feilen og omfanget
Fukt kjeller utleiebolig
Pkt 4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja
Navn på arbeid Nytt arbeid Årstall 2020
Hvordan ble arbeidet utført?
Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte
Skiftet vindue soverom
Pkt 7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja
Beskriv omfanget
Kjellerleilighet. Fukt vegg.
Pkt. 8 Er det utført arbeid med drenering?
Ja
Navn på arbeid Nytt arbeid Årstall 30+
Hvordan ble arbeidet utført?
Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte
Dreneringsrør. Takrennerør
Pkt 10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja
Navn på arbeid Nytt arbeid Årstall 2025
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Elbillader
Hvilket firma utførte jobben?
Jeg er elektriker og utføre på egen bolig
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei
Pkt 17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort
Ja. Sprekk i grunnmur. Ingen tiltak
Pkt 18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja
Beskriv feilen eller endringen
Fjernet peis og satt inn ovn
Pkt 23 Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Ja
Beskriv hva som mangler og hvorfor:
Kjellerstue. Bad.
For utfyllende informasjon se tilstandsrapport og selgers egenerklæring som er vedlagt salgsoppgaven.
Overflater
GULV:
Kjeller: Laminat i bod, parkett i kjellerstue, flis i øvrige rom.
1. etasje: Belegg i gang/entré, laminat i øvrige rom.
2. etasje: Flis på bad, parkett i gang, laminat i øvrige rom.
Kjeller uteleiedel: Laminat i innredet rom, støpt dekke i øvrige rom.
1. etasje utleiedel: Flis på bad, belegg i gang/entré, parkett i øvrige rom.
VEGGER:
Kjeller: Panelplater i bod, trepanel i øvrige rom.
1. etasje: Tapet og slette overflater i alle rom.
2. etasje: Flis på bad, tapet i øvrige rom.
Kjeller uteleiedel: Panelplater på innredet rom, betongdekke i øvrige rom.
1. etasje utleiedel: Våtromsplater på bad, panelplater på soverom, slette overflater i øvrige rom.
TAK/HIMLING:
Kjeller: Trepanel i alle rom.
1. etasje: Trepanel i alle rom
2. etasje: Trepanel i alle rom.
Kjeller uteleiedel: Trepanel i alle rom.
1. etasje utleiedel: slette overflater på bad, tak-ess i øvrige rom.
TV/Internett
Fiber er innlagt. TV/internett leveres nå av Viken Fiber
Kjøkken
Kjøkken i hoveddel:
Innredning med profilerte fronter, benkeplate av laminat, flis på vegg over benk.
Oppvaskkum av stål med 1-greps blandebatteri og avløpsrør i plast.
Induksjonstopp med mekanisk avtrekksvifte i overskap, nisje til oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap.
Kjøkken i utleiedel:
Innredning med slette fronter, benkeplate av laminat, samt flis på vegg over benk.
Oppvaskkum av stål med 1-greps blandebatteri og avløpsrør i plast.
Komfyr med mekanisk avtrekksvifte i overskap, nisje til oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer medfølger:
Hoveddel: Oppvaskmaskin, komfyr m/platetopp og kjøleskap m/fryser. Fryser i kjeller.
Utleiedel: Vaskemaskin og fryser i kjellerens utleiedel.
Bad/Vaskerom/WC
Bad kjeller:
Innredning med slette fronter, servant med 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Speil på vegg over servant.
- Gulvmontert toalett
- Dusjkabinett
Bad 2. etasje:
Innredning med profilerte fronter, servant med 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Speil med tilhørende skap på vegg over servant.
- Gulvmontert toalett
- Dusjkabinett
Bad utleiedel:
Innredning med slette fronter, servant med 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Speil med tilhørende skap på vegg over servant.
- Gulvmontert toalett.
- Dusjkabinett
- Opplegg til vaskemaskin
- Utslagskum
Vaskerom:
Frittstående utslagskum med 2-greps blandebatteri og avløpsrør i plast.
- Varmtvannsbereder.
- Opplegg til vaskemaskin.
Byggemåte
Boligen står på støpt fundament og såle mot grunn.
Yttervegg er oppført som bindingsverk og er kledd utvendig med liggende dobbelfalset trekledning.
Etasjeskille av bjelkelag i tre.
Saltak av trekonstruksjoner, tekket med dobbeltkrum betongtakstein.
Opplysninger om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport
Oppvarming
Vedovn i stue 1. Etasje.
Varmekabler på tre bad, kjellerstue.
Panelovn på alle soverom 2. Etasje, samt stue og wc-rom i 1. Etasje.
Varmepumpe i stue 1. Etasje.
Garasje/Parkering
Garasje med plass til 2 biler. Plasser for øvrig på egen gårdsplass
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter D
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.
Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi
Utført av:Kenneth Sørø Olsen
Takstdato: 22.09.26
Formuesverdi: 1 033 973
Sekundær formuesverdi: 4 135 891
Formuesverdi pr.:28.09.26
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra inntektsåret 2026. Det taes forbehold om at verdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien. Regel for formuesverdien av primærbolig: Formuesverdien er 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Regel for formuesverdien av sekundærbolig: Formuesverdien er 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Fra tilstandsrapport hentes følgende om eiendommens tilstand:
TG3 Store avvik
Vinduer og ytterdører - Vinduer
Råteskadene i omrammingen skyldes fuktpåvirkning der omrammingen ligger for nært beslag. Kondens- og oppdannelsene har sammenheng med eldre vinduer med redusert isolasjonsevne. Kjeller- og loftsvindu har ysiske skader.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med utskifting og utbedring av flere vinduer og tilhørende omramming, samt fremtidig utskifting av øvrige eldre isolerglass.
Det anbefales å skifte skadde og punkterte vinduer, utbedre løs innfesting og skifte råteskadet omramming.
Ødelagt loftsvindu med åpninger direkte inn i bygningen bør utbedres snarest.
Middels kostnad (100 000-300 000 kr)
Terreng - Terrengforhold
Terrengforholdene gir utilstrekkelig bortledning av overflatevann fra grunnmuren.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med tiltak på terrenget for å redusere vannbelastningen mot grunnmuren. Det anbefales å justere terrengfallet slik at overflatevann ledes bort fra boligen.
Middels kostnad (100 000-300 000 kr)
Rom under terreng (kjeller / underetasje / sokkel) - Rom under terreng
Innvendige trekonstruksjoner er montert direkte mot fuktpåvirket grunnmur. Setningsskadene og skjevhetene har sammenheng med bevegelser i fundamentering og grunn.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med utbedring av skadde overflater og utskifting av fuktskadede materialer. Det anbefales å utbedre skadde overflater og skifte fuktskadede materialer i berørte områder.
Middels kostnad (100 000-300 000 kr)
Fundamenter, grunnmur, drenering og fuktsikring - Fundamentering, grunnmur, drenering og fuktsikring
Det ble registrert omfattende setningsskader med store sprekker i både såle/fundamentering og grunnmur.
Flere av sprekkene har betydelig åpning og strekker seg gjennom større deler av veggflatene. Det ble også registrert sprekker i betonggulv.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med omfattende arbeider knyttet til fundamentering/grunnmur og utbedring av drenering og fuktsikring. Innvendige konstruksjoner og overflater som er påvirket av setninger og fukt kan også måtte utbedres.
Det anbefales å få setningsskadene og fundamenteringen vurdert av foretak med relevant kompetanse for å avklare omfang og nødvendig stabilisering/utbedring. Drenering og utvendig fuktsikring ved berørte kjellervegger bør utbedres før skadde innvendige konstruksjoner og overflater repareres.
Høy kostnad (over 300 000 kr)
Bad kjeller - Overflater - vegger og himling - Sanitærutstyr, innredning, vegger og himling
Lekkasjen skyldes utetthet i avløpstilkoblingen under servanten.
Konsekvens/tiltak
Forholdet medfører behov for utbedring for å gjenopprette tett og funksjonssikker avløpstilkobling. Det anbefales å utbedre lekkasjen ved avløpstilkoblingen og kontrollere at forbindelsen er tett etter utbedring.
Lav kostnad (0-100 000 kr)
Bad kjeller - Overflater - gulv - Overflater - gulv
Bom og sprekkdannelse i flislaget har sammenheng med bevegelser i underlaget og må ses i sammenheng med registrerte bevegelser i grunnen.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med utbedring av gulvkonstruksjonen. Varig utbedring må ses i sammenheng med setningsforholdene ved fundamentering og grunnmur. Det anbefales å følge opp og utbedre årsaken til setningsbevegelsene før gulvkonstruksjonen og skadde fliser utbedres.
Middels kostnad (100 000-300 000 kr)
Bad utleiedel - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer
Tettesjiktet har høy alder og det er registrert lokale brudd i belegget langs gulvets ytterkanter. Sluket er vanskelig tilgjengelig på grunn av dusjkabinettets plassering
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med behov for fornyelse av tettesjiktet og bedre tilgjengelighet til sluket for kontroll og rengjøring. Det anbefales å fornye tettesjiktet, etablere tilfredsstillende tett tilslutning mot sluk og sørge for tilstrekkelig tilgang til sluket for inspeksjon og rengjøring.
Middels kostnad (100 000-300 000 kr)
Vaskerom - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer
Tettesjiktet er fra byggeår 1986 og ligger skjult under flislaget. Høy alder og manglende mulighet for visuell kontroll medfører økt risiko for redusert tettefunksjon og skjulte utettheter.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med fornyelse av våtrommets tettesjikt og tilhørende kostnader. Det anbefales å fornye tettesjiktet og etablere ny, tilfredsstillende vanntetting.
Lav kostnad (0-100 000 kr)
Bad 2. Etasje - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer
Tettesjiktet er punktert ved borehull i våtsone, og tilslutningen mellom slukmansjett og klemring er mangelfullt utført.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med utbedring av tettesjiktet og sluktilslutningen, med mulig inngrep i flislagte overflater. Det anbefales å utbedre brudd i tettesjiktet og etablere tilfredsstillende tilslutning mellom membran, slukmansjett og klemring. Sluket bør samtidig gjøres tilstrekkelig tilgjengelig for inspeksjon og rengjøring
Middels kostnad (100 000-300 000 kr)
Bad kjeller - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer - Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer
Tettesjiktet er ikke ført og klemt tett mot sluket, og rørgjennomføringene i veggen er ikke tilfredsstillende tettet.
Konsekvens/tiltak
Kjøper må regne med utbedringsbehov og kostnader knyttet til våtrommets tettesjikt, tilslutning mot sluk og
rørgjennomføringer. Begrenset tilgang til sluket innebærer også behov for bedre tilgjengelighet for jevnlig kontroll og rengjøring. Det anbefales å utbedre tettesjiktets tilslutning mot sluk og rørgjennomføringer, samt sikre tilfredsstillende tilgang til sluket for inspeksjon og rengjøring.
Middels kostnad (100 000-300 000 kr)
TG2 Vesentlige avvik
Loft (innredet loftetasjerom) - Kaldtloft
Varme- og sanitærtekniske anlegg (VVS) - tidligere oppsett - Vanninstallasjoner
Altan/terrasse - Utvendige terrasser
Bad 2. Etasje - Overflater - vegger og himling - Sanitærutstyr, innredning, vegger og himling
Bad utleiedel - Overflater - vegger og himling - Sanitærutstyr, innredning, vegger og himling
Kjøkken hoveddel - Kjøkken hoveddel
Yttervegg - Yttervegger
Kjøkken utleiedel - Kjøkken utleiedel
Yttertak - Yttertak
Ventilasjon - Ventilasjon generelt
Vaskerom - Overflater - vegger og himling - Overflater vegger og himling
Bad 2. Etasje - Overflater - gulv - Overflater - gulv
Varme- og sanitærtekniske anlegg (VVS) - tidligere oppsett - Avløpsinstallasjoner
Vinduer og ytterdører - Ytterdører
Bad utleiedel - Overflater - gulv - Overflater - gulv
Vaskerom - Overflater - gulv - Overflater - gulv
Varme- og sanitærtekniske anlegg (VVS) - tidligere oppsett - Varmtvannsbereder
Varme- og sanitærtekniske anlegg (VVS) - tidligere oppsett - Varmepumpe
Vaskerom - Dokumentasjon for våtrom - Dokumentasjon for våtrom
Bad kjeller - Dokumentasjon for våtrom - Dokumentasjon for våtrom
Bad 2. Etasje - Dokumentasjon for våtrom - Dokumentasjon for våtrom
Bad utleiedel - Dokumentasjon for våtrom - Dokumentasjon for våtrom
TGIU - Ikke undersøkt
Vaskerom - Kontroll i tilliggende konstruksjoner - Kontroll i tilliggende konstruksjoner
Bad kjeller - Kontroll i tilliggende konstruksjoner - Kontroll i tilliggende konstruksjoner
HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Elektrisk anlegg
Branntekniske forhold
Lyd- og støyforhold
HMS - forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Radon
Skadedyr og fuktkrevende insekter
For utfyllende info se tilstandsrapport i salgsoppgaven
