Practical detached house with everything on one level · 3 bedrooms · Sunny, private, child-friendly and quiet · Carport
The full description is available in Norwegian.
Beliggenhet
Eiendommen ligger i et etablert boligområde på Gulset i Skien. Rolig og familievennlig. Røyskattvegen er en blindvei, og området er hovedsakelig bebygget med eneboliger.
Boligen har en flat og lettstelt tomt, og beliggenheten passer svært godt for barnefamilier. Nærområdet har et grønt og frodig preg. Det er også lekeplasser og grønne rekreasjonsområder i nærheten.
En særlig fordel er at huset har alle hovedfunksjoner samlet på ett plan, noe som gir en praktisk og lett tilgjengelig planløsning - både for barnefamilier, voksne og de som ønsker en bolig som er enkel å bevege seg i.
Fra eiendommen er det kort vei til daglige servicetilbud, skole, barnehage og kollektivtransport, samtidig som man bor tilbaketrukket fra byens mer trafikkerte områder. Beliggenheten gir dermed en fin kombinasjon av rolig bomiljø, nærhet til natur og enkel tilgang til Skien sentrum og øvrige fasiliteter.
Adkomst
Fra Gulsetringen tar man inn Tiurvegen så til venstre i Røyskattvegen så ligger boligen tidlig på høyre side merket med Best til salgs plakat.
På visning blir det skiltet med Best visningsskilter.
Tomt
Eiet tomt ca 402
Tomten er relativt flat, spesielt i fremkant mot veien. Det er noe fall vekk fra boligen i bakkant Opparbeidet med plen og diverse beplantning. Noe behov for trimming og hagestell.
Innhold
Alt på en flate i 1. etasje:
Entré, spisestue, kjøkken, vaskerom, matbod, bad, stue, 3 soverom, walk-in closet. Utvendig bod og en bod i carport.
Krypkjeller.
Eierform
Selveier
Boligtype
Enebolig
Byggeår
1977
Arealer
Totalt BRA '128 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 111 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 17 kvm
BOLIG
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 128 m²
- BRA-i: 111 m² (Entré, spisestue, kjøkken, vaskerom, matbod, bad, stue, 3 soverom, walk-in closet)
- BRA-e: 17 m² (2 boder, en i carport og en utvendig)
-TBA (terrasse-/balkongareal) 32 kvm
Carport:
Carport er målt til ca 17m2, arealet inngår ikke i oppgitt BRA.
Fremlagte tegninger viser at inngangsparti er flyttet, dør til sportsbod er flyttet.
Matbod er på originaltegninger plassert der det idag er bad. Wc var et eget rom.
Når det er avvik mellom godkjente tegninger og faktisk bruk, anbefales det å undersøke dette nærmere, for eksempel ved å kontakte kommunen.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Standard
Takstmannen skriver i sin rapport bl.a. følgende om boligen:
Boligen er fra 1977 og har flere bygningsdeler med alder og avvik som medfører behov for vedlikehold og oppgradering.
TG3 Store eller alvorlige avvik
Utvendig > Takkonstruksjon - Carport
Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen
Konsekvens/tiltak
Fukt- og råteskader i takkonstruksjonen kan føre til svekket bæreevne og omfattende skader over tid.
Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
Det anbefales å avdekke og stoppe fuktkilden, samt reparere eller skifte ut skadet konstruksjon.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav
Konsekvens/tiltak
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vanntett sjikt tilfredsstiller ikke dagens forventninger til tettefunksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)
Konsekvens/tiltak
Vanntett sjikt som ikke tilfredsstiller dagens forventninger til tettefunksjon gir økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen. Dette kan føre til skjulte fuktskader, muggvekst og nedbrytning av materialer.
Det er viktig å rehabilitere våtrommet med nytt, godkjent vanntett sjikt i henhold til gjeldende krav og våtromsnorm, for å sikre en tett og varig løsning.
Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater.
Det er observert sprekk i gulvbelegg i tilknytning rundt sluk. Det må etableres nytt vanntettesjikt, Kostnaden inngår i samlet kostnadsanslag under Generell
Kostnadsestimat: Under 20 000
Vaskerom > Ventilasjon
Rommet har utilstrekkelig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak
Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Det er viktig å etablere tilfredsstillende ventilasjon, for eksempel ved installasjon av avtrekksventil, mekanisk vifte eller annen egnet løsning
som sikrer tilstrekkelig luftutskifting i rommet.
Kostnaden for utbedring av ventilasjon inngår i samlet kostnadsanslag under Generell.
Kostnadsestimat: Under 20 000
Våtrom > Etasje > Bad > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på
tilstøtende konstruksjoner.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. På bakgrunn av alder, utførelse og påvist skadevurderes tilstandsgrad 3 med behov for tiltak.
Kostnadsestimat gjelder totalrenovering etter dagens forskrift med enkel standard som våtromsbelegg og baderomspanel.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Det er konstaterte fukt-/råteskader.
Konsekvens/tiltak
Fukt-/ råteskader indikerer at det foreligger betydelig fuktpåvirkning som har ført til nedbrytning av materialer, med risiko for videre skadeutvikling, redusert konstruksjonssikkerhet og helseplager som følge av mugg og dårlig inneklima. Det anbefales å gjennomføre en grundig tilstandsvurdering for å avdekke skadeomfanget. Skadde materialer må fjernes og erstattes, og årsaken til fuktinntrengningen må identifiseres og utbedres. Arbeidet bør utføres av fagperson med relevant kompetanse.
Det er registrert skade i vegg bak toalett og det er målt fritt vann i bakenforliggende plater (39,5 vekt% trefukt). Det må gjøres nærmere undersøkelser i forhold til årsak og skadede konstruksjoner må skifte ut. Kostnadsestimat gjelder nærmere undersøkelser med avdekking av
bakenforliggende konstruksjon, vær klar over at kostnader kan påløpe betraktelig om det oppdages skader og behov for videre utskifting i bærende veggkonstruksjon i ytterveggen.
Kostnadsestimat: Under 20 00
Våtrom > Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er påvist tegn på utettheter rundt rørgjennomføringer eller andre overganger, osv. Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Utettheter rundt rørgjennomføringer eller overganger kan føre til fuktinntrengning i konstruksjonen. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader, muggvekst og nedbrytning av materialer over tid.
Det er viktig å utbedre utettheter ved å sikre korrekt tetting rundt gjennomføringer og overganger, for eksempel med godkjente mansjetter og membranløsninger. Årsaken til utettheten bør avklares, og arbeidet bør utføres i henhold til gjeldende våtromsnorm.
Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte
skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
Det er registrert utettheter i våtromstapeten i forbindelse med rørgjennomføringer i våtsone (blandt annet under vask).
Løsningen med tettesjikt på badet er fra byggeår og tilfredsstiller ikke dagens krav til tettesjikt/membran, det er dermed knyttet usikkerhet til fremtidig funksjon samt at det er påvist andre avvik med skader på vegg. Kostnaden for utbedring inngår i samlet kostnadsanslag under Generell
Kostnadsestimat: Under 20 000
Våtrom > Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det er ved fuktmåling i konstruksjonen påvist skader og forhøyede fuktverdier.
Konsekvens/tiltak
Konstaterte fuktskader i konstruksjonen/tilstøtende rom innebærer nedbrytning av materialer og økt risiko for muggvekst og dårlig inneklima. Skadene kan utvikle seg videre dersom årsaken ikke utbedres.
Det er viktig å kartlegge skadeomfanget og identifisere fuktkilden. Skadde materialer må fjernes, konstruksjonen tørkes og bygges opp på
nytt. Årsaken til fukten må utbedres for å sikre en varig løsning. Rommet har behov for totalrenovering, Kostnaden inngår i samlet kostnadsanslag under Generell.
Kostnadsestimat: Under 20 000
TG2 Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG
Utvendig > Taktekking, nedløp, beslag og skorsteiner over tak. Takkonstruksjon/loft. Yttervegger/veggkonstruksjon. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys. Ytterdører
Innvendig > Krypkjeller. Skadedyr og fuktkrevende insekter
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger. Varmesentral (fyrkjeler,varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering. Terrengforhold. Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom. Overflater, vegger og himling. Overflater. Sanitærutstyr og innredning
Våtrom > Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom. Ventilasjon.
HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Brannslukningsapparat finnes i boligen. Apparatet er merket med produksjonsår 2020, men kontrollmerking ble ikke funnet ved befaringen. Det er gått mer enn fem år siden produksjonsåret, og gjennomført fagkyndig kontroll i henhold til DSBs anbefalte femårsintervall er ikke dokumentert. Det anbefales å fremskaffe kontrolldokumentasjon eller få utført fagkyndig kontroll.
I selgers egenerklæring fremgår det følgende:
Pkt 10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Navn på arbeid: Markise
Årstall:usikker
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Opplegg for elektrisk markise (mellom 2015 og 2020)
Hvilket firma utførte jobben? Ukjent
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
Pkt 21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja
Beskriv omfanget: Råte på kledning (østvegg) som dermed ble byttet.
For utfyllende informasjon se tilstandsrapport og selgers egenerklæring som er vedlagt salgsoppgaven.
Overflater
Gulv: Laminat og vinylbelegg
Vegger: Tapet og malte overflater
Himling: Malte flater og panel
TV/Internett
Fiber innlagt. Nåværende eier har avtale med Telenor/Altibox.
Kjøkken
Kjøkkenet har profilerte fronter, flislagt bakvegg og laminert benkeplate.
Det er benkebereder i underskap ved siden av vasken.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin
Bad/Vaskerom/WC
Vaskerom
Vaskerommet har innredning med overskap og nedfelt vaskekum, samt opplegg for vaskemaskin.
Bad
Bad med toalettnisje fra byggeår. Badet har servant, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Det er avtrekksventilasjon via mekanisk vifte ut av vegg.
Byggemåte
Atriumshus oppført på dekke av gassbetong/leca med krypkjeller.
Yttervegger av bindingsverkskonstruksjon, kledd med stående panel.
Det er taktekking av asfaltpapp.
Opplysninger om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport.
Oppvarming
Varmepumpe og vedovn. For øvrig elektrisk oppvarming. For ordens skyld opplyses det om at det ikke er montert oppvarming i alle rom.
Garasje/Parkering
Carport. For øvrig plasser på egen gårdsplass.
Diverse
Selger av eiendommen/boligen er et dødsbo. Selger har således begrenset kunnskap om eiendommen/boligen og forhold rundt denne.
Kjøper oppfordres således til å gjøre grundige undersøkelser, gjerne med fagmann før inngivelse av kjøpetilbud.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.
Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi
Utført av:Jon-Inge Lid
Takstdato: 10.08.26
Formuesverdi: 675 845
Sekundær formuesverdi: 2 703 381
Formuesverdi pr.:09.09.26
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra inntektsåret 2026. Det taes forbehold om at verdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien. Regel for formuesverdien av primærbolig: Formuesverdien er 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Regel for formuesverdien av sekundærbolig: Formuesverdien er 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
