Architect-designed home on a large, private plot · 6 bedrooms · Beautiful natural surroundings · Great views
The full description is available in Norwegian.
Arealer og fordeling per etasje
Totalt BRA 295 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 275 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 20 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 148 m²
- BRA-i: 148 m² (Stue/kjøkken, hall, entré, toalettrom, soverom, soverom 2, soverom 3, bad/vaskerom)
Andre etasje:
- BRA: 68 m²
- BRA-i: 68 m² (Loftstue, soverom, soverom 2, soverom 3, stue m/trapp)
Underetasje:
- BRA: 59 m²
- BRA-i: 59 m² (Trapperom, teknisk rom, gang, kjellerstue, bad, gang 2, bod, bod 2)
Garasje
-BRA-e: 20 m²
-TBA (terrasse-/balkongareal) 52 kvm
Beliggenhet
Eiendommen ligger i naturskjønne omgivelser på Hoppestad i Skien. Fantastisk utsikt og gode solforhold. Meget usjenert tomt med mange muligheter. Fin natur rett på utsiden av døren. Huset ligger fint til over nærliggende landbruksarealer.
Det er kort vei til Fossum idrettsanlegg, Venstøp skole og flere barnehager i nærområde. Nærområdet byr også på flere flotte tur- og rekreasjonsmuligheter med noe for de fleste. For golfentusiasten er det ikke langt til Grenland Golfklubb med 18-hulls golfbane. Det er ca. 10 min. med bil til Skien sentrum med det meste av servicetilbud.
Adkomst
Fra Skien kjører man nordover på Hoppestadvegen som du følger i ca 3 km. Når du passerer brua på vei mot Valebø tar du til høyre og følger veien ca 500 m. Ta inn stikkveien til venstre og eiendommen er 3. huset på venstre hånd.
Eiendommen er merket med "TIL SALGS" plakater fra BEST Eiendomsmegler. Det vil bli godt skiltet til fellesvisning.
Se forøvrig vedlagt kart i salgsoppgaven og på nett.
Tomt
Eiet tomt ca. 2283 m². Kommunen oppgir beregnet areal.
Tomten er skrånende opparbeidet med plen, beplantning, treterrasser og gruset innkjørsel.
Tomten består av 2 deler:
- tomten (gnr. 12, bnr. 40) der huset og garasjen står er på ca 1517 kvm.
- tomten (gnr. 12, bnr. 132) ved siden av med et lite eldre uthus er på ca. 766 kvm.
Innhold
1.etg.: Vindfang m/skyvedørsgarderobe, hall m/trapp til 2. etg. og u.etg., toalettrom, kjøkken, stue/spisestue m/ utgang til veranda og hage, soveromsgang, 3 soverom, bad/wc og vaskerom.
2.etg.: Gang/loftstue, 3 soverom og loftstue.
U.etg.: Ganger, kjellerstue, bad/wc, boder (en med utgang ut).
Eldre garasje og uthus.
Megler gjør oppmerksom på at loft er innredet til loftstue uten at dette er søkt godkjent hos kommunen. Det er også etablert vaskerom og tilbygg mot nord-øst som heller ikke er søkt godkjent hos kommunen. Kjøper overtar det hele og fulle ansvar for følgene av manglende samsvar mellom faktisk planløsning og omsøkt planløsning.
Eierform
Selveier
Boligtype
Enebolig
Byggeår
Ca. 1942
Påbygget i 1973 og ombygget i 2010.
Arealer
Totalt BRA 295 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 275 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 20 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 148 m²
- BRA-i: 148 m² (Stue/kjøkken, hall, entré, toalettrom, soverom, soverom 2, soverom 3, bad/vaskerom)
Andre etasje:
- BRA: 68 m²
- BRA-i: 68 m² (Loftstue, soverom, soverom 2, soverom 3, stue m/trapp)
Underetasje:
- BRA: 59 m²
- BRA-i: 59 m² (Trapperom, teknisk rom, gang, kjellerstue, bad, gang 2, bod, bod 2)
Garasje
-BRA-e: 20 m²
-TBA (terrasse-/balkongareal) 52 kvm
Takstmann kommenterer:
Åpent areal (TBA) består av terrasse på ca 35m2 med utgang fra stuen i første etasje samt terrasse på ca 17m2 i forbindelse med inngangsparti.
Areal med lav himlingshøyde (ALH):
Trapperom i kjeller - ca 8m2 - Høyde 1.85m
Loftstue i andre etasje - ca 15m2 (skråtak, del med lav himlingshøyde)
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra hovedombygging i 2010 med følgende avvik:
Kjeller:
Her er det tegnet inn en del boder under nyere del (mot nord-øst) disse eksisterer ikke. Avsatt plass for garderobe er bygget igjen og er idag et uinnredet rom med varmtvannsbereder og røropplegg. Kjellerstue er delt opp med bod mot sør-vest. Hobbyrom er delt opp slik at det er en gjennomgående gang gjennom kjellerstue frem til utgangsdør.
Andre etasje:
Loftstue (lek) er delt opp slik at det er 3 soverom i etasjen. Det er inntegnet bod mot nord-øst som ikke eksisterer.
Første etasje:
Vaskerom og tilbygg mot nord-øst er ikke på tegningen. Soverom mot sør-øst er noe endret (skråvegg ved dør inn til rommet). Lite tilbygg på boligen mot nord-øst vises ikke på de forelagte tegningene.
Garasje
Det finnes ikke godkjente byggetegninger av garasjen i kommunens arkiver. Dette betyr at kommunen ikke har dokumentasjon på hvordan den opprinnelig ble bygget, eller på eventuelle endringer som senere kan være gjort. Manglende tegninger betyr ikke nødvendigvis at garasjen er ulovlig oppført, men det gjør det vanskelig å kontrollere om den er i samsvar med gjeldende regler. Som kjøper bør du være klar over at dette kan føre til usikkerhet om byggets lovlighet, og at kommunen i noen tilfeller kan kreve oppmåling, søknad eller dokumentasjon i ettertid.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Antall soverom
6
Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og /eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
Standard
Innholdsrik og meget romslig enebolig.
I tilstandsrapport oppsummerer takstmannen følgende:
"Boligen fremstår som jevnt over godt vedlikeholdt og i funksjonell stand. Den ble hovedombygget i 2010, noe som har gitt nyere tekniske installasjoner, våtrom og oppgraderte overflater."
I tilstandsrapport fremgår følgende sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Nedløp og beslag
Konsekvens/tiltak
Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Redusert avrenning og bortleding av vannet fra grunnmurer kan føre til økt påkjenning og redusering av levetiden til grunnmur og rom under terreng. Det bør i alle tilfeller sørges for at det er snøfanger der man naturlig ferdes om vinteren (gangbaner, foran dører etc.). Enkeltstående, korte lengder med snøfangere kan øke belastning på taket som kan føre til svikt. Man bør derfor forsøke å etablere snøfanger i hele takets lengde. Snøras og isras kan føre til skader på personer og materiell.
Kostnadsestimat gjelder ettermontering av snøfangere på resten av taket.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Konsekvens/tiltak
Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Åpninger i rekkverk må etableres etter dagens forskrift for å lukke avviket. Dette kan gjøres ved å legge inn ekstra spiler i rekkverket slik at man hindrer muligheten for at barn kan klatre over rekkverket. Rekkverk skal forebygge fare for skade på personer og husdyr ved fall og sammenstøt.
Kostnadsestimat gjelder etablering av ekstra spiler i rekkverk slik at avstand blir <20mm som anbefales iht. sintef byggforsk.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Utvendig > Utvendige trapper
Konsekvens/tiltak
Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Åpninger i rekkverk må etableres etter dagens forskrift for å lukke avviket. Dette kan gjøres ved å legge inn ekstra spiler i rekkverket slik at man hindrer muligheten for at barn kan klatre over rekkverket. Rekkverk skal forebygge fare for skade på personer og husdyr ved fall og sammenstøt.
Kostnadsestimat gjelder etablering av ekstra spiler i rekkverk slik at avstand blir <20mm som anbefales iht. sintef byggforsk.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tomteforhold > Terrengforhold
Konsekvens/tiltak
Det bør foretas terrengjusterigner. Terreng skal etter dagens forskrift ha 1:50 fall i en avstand på minimum 3 meter ut fra grunnmuren for å effektivt lede bort overvann. Der hvor dette ikke er praktisk mulig bør konstruksjoner overvåkes nøye. Høy påkjenning av overvann kan føre til skader på grunnmur og vanninntrenging, dette stiller høye krav til dreneringen og kan redusere levetiden.
Kostnadsestimat gjelder for terrengjustering rundt innvendig hjørne i sør.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Spesialrom > Første Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Konsekvens/tiltak
Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon for annen godkjent løsning rundt innebygget sisterne.
Kostnadsestimat gjelder nærmere undersøkelser rundt sisterne i forhold til lekkasjesikring, etablering av luftespalte under dør og etablering av
mekanisk avtrekk.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Våtrom > Underetasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Konsekvens/tiltak
Det må innhentes dokumentasjon. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.
Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
Det må foretas lokale tiltak for å utbedre utettheter på våtrommet.
Sprekker rundt sluket kan indikere at det ikke er tett rundt sluket. Dette kan føre til fuktinntrenging i øvrig konstruksjon. Badet ligger i kjelleretasjen slik at det er liten fare for å skade andre konstruksjoner, men det kan for eksempel oppstå skader i sjiktet under fliser. Det må gjøres nærmere undersøkelser, forsøke å innhente dokumentasjon og utbedre forholdet rundt sluket.
Kostnadsestimat gjelder innhenting av dokumentasjon/nærmer undersøkelser samt utbedring av sprekker i fuger og rundt sluk.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Underetasje > Bad > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
Rommet har ingen ventilasjon
Rommet mangler tilfredsstillende ventilasjon og har kun ventilering via åpning av vindu.
Tilstandsgrad 3 (TG3) vurderes iht. NS3600
Konsekvens/tiltak
Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Mekanisk avtrekk må etableres.
Kostnadsestimat gjelder etablering av mekanisk avtrekk gjennom vegg.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking, Vinduer, Dører
Innvendig > Overflater, gulv mot grunn - kjeller, Radon, Pipe og ildsted, Innvendige trapper
Tekniske installasjoner > Vannledninger, Avløpsrør, Varmtvannstank, Elektrisk anlegg
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter, Utvendige vann- og avløpsledninger
Kjøkken > Første Etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Våtrom > Første Etasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling, Overflater Gulv, Sluk, membran og tettesjikt, Sanitærutstyr og innredning, Ventilasjon
Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater Gulv
I selgers egenerklæring fremgår bl.a. følgende:
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
2.1.2 Årstall: 2010
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Oppussing av bad og vaskerom
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? EG mur
2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2 Årstall: 2010
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt elektrisk anlegg i hele huset. Mulig jeg kan få dokumentasjon på et senere tidspunkt.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Telemark elektro
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
For utfyllende info, les vedlagte tilstandsrapport og selgers egenerklæring.
Overflater
1. etg.:
Kjøkken: Parkett på gulv, og flis på vegg over benkeplate og malte plater på vegger. Malte plater i himling.
2 soverom: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
1 soverom: Polert betonggulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
Bad: Flis på gulv, og flis og våtromsplater på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme.
Toalett: Flis på gulv og flis på vegger. Takess i himling. Gulvvarme.
Vaskerom: Flis på gulv og våtromsplater på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme.
Gang: Polert betonggulv, og malt overflate og tapet på vegger. Downlights og malt overflate i himling. Gulvvarme. Trapp.
Vindfang: Flis på gulv og malt panel på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme. Skyvedørsgarderobe og sikringsskap.
Allrom: Parkett på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
2. etg.:
Trapperom: Parkett på gulv og malt overflate på vegger. Luke til kaldloft og malt overflate i himling. Trapp.
Loftstue: Parkett og laminat på gulv, og malt overflate på vegger. Malt panel i himling.
3 soverom: Parkett på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling.
U.etg.:
Bad: Flis på gulv, og flis og våtromsplater på vegger. Takess og downlights i himling. Gulvvarme. Utstyrt med wc, servant, servantskap, opplegg for vaskemaskin og åpen dusj.
Bod 1: Flis på gulv, og betong og ubehandlet vegger. Takess i himling.
Bod 2: Laminat og parkett på gulv, og betong, ubehandlet og tapet på vegger parkett skrudd på to vegger. Panel i himling.
Gang: Laminat på gulv, og panelplater og pusset overflate på vegger. Takess i himling.
Kjellerstue: Flis og laminat på gulv, og panelplater, pusset overflate og malt overflate på vegger. Takess i himling. Gulvvarme. Det er opplegg for kjøkkenutstyr.
Trapperom: Polert betong og pusset overflate på vegger. Downlights og malt overflate i himling. Gulvvarme. Trapp.
Teknisk rom: Ubehandlet gulv, og ubehandlet og panel på vegger. Panel i himling. Bereder.
TV/Internett
Nåværende eier har TV og internett via Telenor fiber.
Kjøkken
Åpen kjøkkenløsning mot stue med god skapplass. Innredning med profilerte fronter, laminert benkeplate med nedfelt vask, integrert mikrobølgeovn, oppvaskmaskin under benk, frittstående komfyr, integrert kjøleskap (skapdør er ikke festet til kjøleskapsdør) og avtrekksvifte over komfyr.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer medfølger:
Integrert mikrobølgeovn, oppvaskmaskin under benk, frittstående komfyr, integrert kjøleskap (skapdør er ikke festet til kjøleskapsdør) og avtrekksvifte over komfyr.
Bad/Vaskerom/WC
1.etg.:
Bad: Stort og delikat bad med mye naturlig lys inn fra vinduer på begge sider. Badet har åpen dusj, frittstående badekar, servantinnredning med
2 servanter og wc.
Vaskerom: Praktisk benk med skap og utslagsvask, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
WC: Veggmontert toalett og servant.
U.etg.:
Bad: Badet har toalett, åpen dusj, servantskap med nedfelt servant og opplegg for vaskemaskin.
Tilbehør
Hvitevarer som nevnt i eget punkt, samt skap og kommode på bad i 1.etg. følger med.
Byggemåte
Grunnmur er erfaringsmessig oppført i lecablokker bassert på byggeår. Nyere del (mot øst) har grunnmurer av ringmurselementer. Yttervegger er erfaringsmessig i bindingsverk med liggende panel som ytterkledning. Taktekking av glatt betongtakstein.
For ytterligere informasjon om byggemåte og tilstand henvises det til tilstandsrapport fra takstmann.
Oppvarming
Oppvarming er elektrisk og vedfyring. Vedovn i stue i 1.etg. Gulvvarme på wc, bad, vaskerom, gang og vindfang i 1.etg., samt på bad, kjellerstue og trapperom i u.etg.
Garasje/Parkering
Det står en enkel garasje på tomten. Ellers god plass til parkering på egen tomt. Det er montert elbillader som følger med i salget.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.
Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi
Utført av: Jon-Inge Lid
Takstdato: 30.09.25
Formuesverdi: 1 380 486
Sekundær formuesverdi: 5 521 944
Formuesverdi pr.:31.12.23
